一剂猛药！二手房价被打回原形！楼市新时代大幕 已经拉开！| 檀楼市

文/顾天杰

深圳隐没 广州冒头

北上广深四个城市的房价，终于开始分化了。

7月15日，国统局发布6月份70个大中城市商品房价格变动情况，同一天上半年房地产开发投资和销售情况，如期而至。

数据显示，70个大中城市里，新房和上月相比下降的城市有12个，持平的有3个，上涨的城市有55个。

（70城新房 二手房价格指数走势 来源：国统局）

涨幅最靠前是济南上涨1.5%，长沙上涨1.3%，无锡上涨1.2%，扬州上涨1.1%，大连、广州、重庆、西安均上涨1.0%。

二手房方面，价格和上月相比下降的城市有16个，持平的有6个，上涨的有48个。

涨幅靠前的有北京上涨1.3%，上海、金华上涨1.0%，重庆、西安、无锡上涨0.9%，杭州、海口上涨0.8%。

房子上涨的预期依旧存在，深圳、上海这样人口流入的一线城市，商品房会被视为抗通胀的最优质资产。

广州新房价格同比上涨11.6%，位列全国首位。

从5月份开始，广州限房价、限地价、信贷收紧等一系列调控措施，开始显露成效，投资客一步步离场，改善买家回归理性。

在刚刚过去的6月，广州一手房网签量只有7785套，环比下降30%，成为过去一年第二低的月份，仅高于春节。

二手房的情况也很类似。

2021年1到4月，广州月均成交量达14223宗，远超2020年月均10917宗的成交量。

5月和6月因为政策收紧和疫情双重打击，广州6月二手房成交量跌到7794宗，创下全年新低。

从全国商品房销售均价来看，2021年一季度达到历史最高点1.065万元/平米，首次破万，6月商品房销售均价回落到1.048万/平米。

均价下降阻止不了商品房销售面积和金额再创新高，2021上半年销售面积达88635万平方米，同比增长27.7%，商品房销售额92931亿元，增长38.9%。

楼市越好 房企越惨

上半年楼市成交和销售一片火热，地产公司却陷入了销售越来越好，股价越来越惨的怪圈里。

数据显示，2021上半年A股房企和港股内房股市值合计缩水近3100亿，A股房地产指数历史上首次破净，目前市净率只有0.91。

房子卖得好并不意味着楼市真正的繁荣，真实情况是一些资金没有地方去，选择加快进入房地产市场规避风险，却遭遇了最严厉调控。

同一时间房地产企业买地的积极性，也大幅下降了。

国统局数据显示，2021年2月，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。

拿地变少的同时，房企融资也更难了。

上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

被寄予厚望的第一批22个城市集中供地，效果低于预期。

整体上来看，首批集中供地土拍热度很高，部分城市竞价触达上限的地块不降反升，多个城市地价明显上升。

（22个城市首批集中供地 成交楼面价对比）

中指院数据显示，22个重点城市成交楼面均价9591元/平米，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。

无论大中小型房企，都对首次集中供地热情很高。

一方面这22个城市都处于核心城市群。

经济基本面、人口、产业基础比较好，市场长期需求充足，本身就是头部房企重点深耕的城市，对房企维持现有规模、保证去化和回款、提升品牌口碑有重要作用。

另一方面，首批集中供地基本都在二季度，刚好是房企们补货的时间，如果不拿地很可能导致无法造房和回款。

重庆、武汉这样的热点城市，也因为拍卖规则相对宽松，导致土拍热度很高。

土拍规则越严格，热点城市越容易把溢价率控制在合理范围内，引导房企理性拿地。

上海成为首次集中供地里一股清流，唯一一个对全流程进行把控，并且不断打补丁，对拍卖细则进行补充的城市。

上海首次集中供地，主要有三大制度优势：

一是对房企拿地前、中、后三个阶段没有明确要求和限制。

筹备阶段，房企需要缴纳与报价等同的监管资金和20%的保证金。按上海首批集中供地31宗商品住宅用地平均初始价23.7亿元计算，房企拿地前最高需要按30.8亿元/宗来筹备资金。

资金的高门槛，有限限制了资金不充裕的中小房企拿地。

二是上海首批集中供地规范了同一申请人概念，明确提出禁马甲。

有直接参股、控股或投资关系的，都被视为同一申请人，只能进行一次申请。

同样是采用举牌价达到中止价，进入一次报价的机制。

上海房企一次报价中最接近全部报价均价的低价报价者获得地块，打破了价高者得的铁律。

上海的一次报价制度与苏州有些类似，都是为了给资金不充足的中小房企，更多的机会拿到地。

三是上海这次独有的135打分机制。

经济实力占32分，技术资质占17分，项目经验占41分，受让管理占45分。

在一系列制度保障之下，上海首次土拍既完成了低溢价率目标，还让房企的利润空间得以提升。

官方数据显示，上海首批55宗土地的地价/房价比低于70%，其中地价/房价比低于40%的地块占比达到43%，有利于房企提升房屋品质。

借鉴上海的经验，后续热点城市的土地拍卖，规则只会越收越紧，逐渐向经营状况好、负债率低的房企靠拢，同时又给中小型房企一些机会。

二手房价格指导 平地惊雷

2021下半年，楼市进入新时代的标志，是二手房价格指导逐渐向全国铺开。

2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，成为首个建立二手房成交参考价发布机制的城市。

具体来说，就是以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

深圳遵循全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

208新政的杀伤力，比预想中要大得多。

其中的核心点是，当深圳政府出台的二手房参考价，低于市场成交价的时候，银行贷款要以参考价为准，意味着买家首付比例大大提高，杠杆率降低。

炒房客因为二手房指导价，受到了一波暴击。

如果二手房价格降低了，意味着一二手房的价格倒挂也大大缩小，占用大量资金去认购新房赚差价，性价比太低了。

6月20日，深圳万科都会四季856套住宅线上选房，弃购率达到35%，这在过去是不可想象的。

相比新房，深圳二手房更加冷清。

2021年6月，深圳二手房住宅成交2575套，创十年新低，上半年深圳合计成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%。

为了跟上深圳的步伐，多个城市陆续开始学习二手房指导价制度。

3月2日，无锡对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架。

5月，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布首批201个住宅小区，7月8日，成都便公布第二批286个住宅小区二手房成交参考价。

7月9日，西安102个小区二手房成交参考价发布。相比成交价，参考价降幅从最低的4.1%到最高的33.6%不等，平均降幅在19.5%，基本达成了一次二手房价格挤泡沫。

同样是在7月9日，上海房管局召开全市规范二手住房管理会议，要求在已实施房源挂牌核验的基础上，再次增加价格信息核验步骤。

根据叶檀财经团队小伙伴的对中介的调研发现，11家上海头部经纪机构已经接到通知，接下来要对全市数十万套二手房挂牌房源集中清网。

对于价格虚高的房源立即下架，不管是线下还是线上渠道，都不能再展示。

对于购房者来说，下半年最需要关注三个方面：

一是有置换需求的上海购房者，完全可以赶在二手房指导价窗口期买房，难度肯定会比指导价出台后小一些。

 

二是看中预算之内的二手房，可以尽早入手，同时避开溢价过高的老破小。

 

三是卖房的业主，如果小区物业管理质量差、生活不便利，置换速度会越来越慢。

二手房指导价出台后，市场的信息不对称会减少，中介、投资客、业主和买家之间，不再是对立状态。

 

随意报价、抱团涨价等一系列不规范现象，都会得到监管。

北上广深房价永远上涨的信仰，是时候被打破了。

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作者：顾天杰 编辑：灰灰

图片：来源于网络，侵删

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