警惕！这些城市的房价藏着惊天大内幕！千万别掉坑！

文/檀扒爷

一个城市的房价，到底有没有上限？

这是一个很难回答的问题，16年NBER出过一篇工作论文《具有中国特色的房地产繁荣》（A REAL ESTATE BOOM WITH CHINESE CHARACTERISTICS），由4位哈佛高手完成，入选了17年社科院的“世界经济学2017年最佳论文TOP10榜单”。

文中对比了中美房地产市场的发展，评估了中国房地产市场的供需两侧，甚至还通过未来收入分布、人口增长以及住房存量等因素，做了一个一二三线城市在未来20年的房价走势预测。

然而，即便如此，给出的结论也仅是“如果供给依旧不断增加，房价就会下降”，并没有告诉我们，一个城市的房价，到底有没有上限。

学术研究上是如此，放在现实里我们的感受，其实也大差不差。

我们搞不清鹤岗的上限在哪儿，因为吃不准黑龙江以后的发展；我们也不知道北上广深的上限在哪儿，因为一度被认为房价已经趋于稳定的欧美一线，在这两年间又大涨了一波。

影响因素太多，导致从长期来看，这个问题更像是自寻烦恼。

不过，长期看上限似乎很蠢，但是短期的话，可就不好说了。

我个人很喜欢18年新京报用过的《中国城市房价已经“阶段性见顶”》这一标题，虽然该文中对厦门房价的看法，现在来说不太符合实际了，但这个“阶段性见顶”我觉得很妙。

因为每个地区的发展是参差不齐的，它们处在各自不同的发展阶段上，房价作为发展的多种体现之一，也一样有自己阶段性的“顶”。

我们要搞清楚的是，并不是房价目前最高是多少，这个“顶”就是多少，在国内这个已经泡沫明显的楼市中，一个城市最高价位的房子，可能早就超过了当前它所能承受的限度，完全消化不掉，甚至到了一种“胡闹”的地步。

像我们印象中并算不上多富裕的中西部地区，实则就是这样一个房价爆炸的“重灾区”。

中西部 一个意料之外的豪宅聚集地

故事是这样开始滴。

在沙雕群聊天的我，突然看到某群友发了一条新闻，上边几个简单明了的大字着实把我和其他人惊着了：

郑州760平超大平层，登峰之作，壕！

我立马百度了一波，发现这并不是新楼盘，而是一个17年就在售的项目，叫某海晴宇，相关消息几乎都是那段时间出来的，户型有大有小，最大的就是760这个，可以看到很多推广文章，其中单位价格非常感人，4.5万-5万一平。

算一下，760平的玩意，下来那就是3420万-3800万的总价，看在售房源图片分不清是精装还是毛坯，设计上带了室内泳池以及中西餐厅什么的，可谓是奢华至极。

好家伙，虽然之前就知道郑州这个均价1万4左右的地方其实有着10万一平的“高端盘”，但是总价直接3500万的住宅，真是吓了一跳！

回过神我想了一下，郑州都有这么贵的房子（实际上后续查了一下，还有翻倍的），而它在中西部几个中心城市中实力并算不上突出，那其他几个岂不是......？！

于是手贱，在安居客上一个个查了一遍，都按价格排序，看了下最为极端的情况，直接刷新了我对中西部的认知。

先是成都，最顶上的叫某特兰蒂斯黄金时代，15-16年建好的一个“豪华高端庄园”，一套面积5000平米，单价3万多，总价一合计，乖乖，1.5亿！

天府之国可以啊，价格也挺天府的，不太接地气。

说了成都省不能漏了重庆省对吧，成渝双城嘛，一看可以，某瑰园，面积一样大5000平，2020年建造的新房，单价4万多，总价超过2个亿。当然这是最高的，往下一档的某山府还有某青藤之类，也都是上亿的天价。

这么一看重庆房价果然是被中心城区周边给拖累了，1万4的均价，迷惑性很强。

西部强者不能少了西安呀，一搜不得了，位于曲江的某瑰庄园，近5万的均价，15-20年建造，由于大小不同，价格在1.8亿-2.7亿不等，好家伙我直接好家伙！

不愧是“长安”，这房价也直接梦回大唐了。

最后，再来看看武汉，这个中部最强省会，就经济发展潜力的区位优势上，它绝对有资格和成都去争中国第五城的，再加上疫情之后国家的倾力扶持，这样炙手可热的地方，想想都可怕。

排了个序，顶点是某天地，7万单价，总价5500万。

呵，看到这里，我不禁笑出了声。

3000块的工资 别总想着爱马仕

“本来我想说还好，毕竟存在即合理嘛，可是它们超了武汉太多了，我只能改口了。”

这是我旁边一个长沙同事给我的反馈，这个回答，和随后我问的其他人，以及我自己的想法，是差不多的。

这就是开头我说的，每个城市都在经历不同的发展阶段，而武汉这个城市，无疑是中西部地区中，发展顶尖的。

而就是这么一个顶尖的城市，最极端的住宅总价，竟然远远低于同片大区域中的大多数同级别城市（战斗力还不如它），尤其是武汉本身其实房价控地并算不上好，导致这个状况看起来更搞笑了。

我们来从上往下说，先看看这个片区整体的水平。

数据来源：胡润研究院

上边提到的房子，除了武汉和郑州的，其他都上亿了，而这种房子要买，购房者的身价也必须达到某种程度，根据胡润2020年中国高净值人群报告来看，就地域分布来说，中西部地区没有一个特别出众的，全都是“其他”中的一员，说白了，就是并没有这类人群的土壤，至少不突出（你信么，排第十的苏州，最高价某政别墅，居然敌不过成渝和西安）。

其次，往下一级，看下这几个房子本身，就挑郑州的某海晴宇以及西安的某瑰庄园。

3500万的房子到底是个什么概念？按一个朋友的话说，3500万足够让你在上海浦东，甚至是陆家嘴横着走，而浦东的价值，你整个郑州打包一起也比不了啊。

话说的难听了点，但是理就是这么个理，光比比GDP的话，19年郑州还真没浦东高......

具体看看这个项目的销售，贝壳找房上找到一套二手在售的，4万6的均价，3500万，看了下抵押信息，发现有抵押2000万，这不禁让人疑惑这房子买了是干啥用的，可能是做生意，或者是当初看好郑东新区发展的。

而且这堆大平层实际上并没有卖完，现在依然有原价的新房，你这么一看，也算是3-4年下来了，二手和一手价格并没有什么变化，还能说啥。

再来看看西安曲江的某瑰庄园，这个我特地咨询了一下在西安的朋友，她说曲江现在是西安的“浦东”，因为都属于扩容扩出来的，在发展方向以及宣传上似乎都有意无意朝着浦东靠拢，被称之为西安的下一个“超级地段”。

这个超级，首先是体现在房价上的，那边据说豪宅很多，可以说是特意朝着高端方向打造的，那这类住宅的出现，也就不足为奇了。

不过，朋友还是补充了一句，3000块工资，却总是想搞个爱马仕包包，西安的操作，看不懂。

我去翻了下这个项目的开发商，西安荣泽置业有限公司，看着就是个本地开发商，不过很有意思的是，在下边股东信息上，看到了广州珠江实业集团，这是一家国企，由广州市水务集团100%持股。

也就是这某种意义上是一个国企投资的项目？这样想想也能理解，这种超高价的豪宅，是怎么被批下来的了（这算不算外地跑来“炒房”的......）。

这类豪宅，在这类城市，需求量显然是不高的，讲句难听的，有这个钱，为什么要买这里呢，又不是什么养生地想活得长些，中西部地区可没这种标签。

我能想到的一点，就是这可能是某种意义上的“面子工程”，毕竟所有城市的梦想都是成为国际都市，而国际都市的标配，就是豪宅，天价的豪宅。

不管合不合实际，卖不卖得动，先建起来，那就撑起了门面，就提前成为了都市。

这种想法明显是不可取的，之前我就写过贵州独山县的故事，37万人的小县城，由于“超速发展”，最后烂尾项目一片，还倒欠了400亿的外债，尴尬无比。

小县城如此，大城市其实也一样，不要去做超过自己目前发展的事情，本身特色是生活成本低，就不要一个劲炒房，最后积攒的人口红利，也会被迫跑路，得不偿失，尤其是比自己强的，都还没走上这条路。

以上，对于一个城市来说，房价正常来说是和发展水平吻合的，发展到一个阶段，极端房价也应该有一个自我限制的顶点，而不是毫无意义地去追赶更大城市的水准，万事皆虚，只剩房价屹立不倒......

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作者：檀扒爷  编辑：灰灰

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