疯抢学区房的彻底懵了！ 一夜暴跌百万！ 一线楼市拐点 来了？！

文/顾天杰当代家长对于教育到底有多焦虑？

最懂“中国企业家”的外国人，胡润，最近在一档节目里，提到了一个过去三十年，教育行业首富变化的大趋势：

十几年前，大教育行业首富是新东方的俞敏洪。当时懂英语被认为是全球化时代，人才的核心竞争力。

五年前，教育首富变成了学而思的张邦鑫，因为学而思可以帮孩子考进好学校。

大概两年前，他们也被超越了，教育首富变成了中公教育的李永新，随着内外经济环境的变化，公务员培训变得炙手可热。

目前，这三位企业家在《2020胡润百学·全球教育企业家榜》上的排名分别是：

俞敏洪200亿，排在第6位。

张邦鑫620亿，排在第2位。

李永新910亿，排在第1位。

然而，被视为中产阶级打破学校、阶级固化的最大利器学区房，却在近期被高层首次点名。

4月30日的会议上极为罕见地提到：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

安全感和确定性，是新中产家庭购买学区房的最大痛点，然而曾经无坚不摧的学区房，已经有了一丝松动。

五百万一张学票 买一个好未来

一线城市学区房长期以来被视为最保值资产。

最典型的是上海浦东新区的公办对口学区房，一度是家长们的心头好，赶着末班车带着自家孩子买房入学，成了不可多得的避风港。

2020年，最热门的梅园小区学区房价格一路上行，直到2021年1月达到阶段性高点，随后开启回调模式。从我爱我家的同小区成交数据来看，自2020年9月底到2021年1月，其成交均价从10.38万/平米，逐步提高到14.37万一平米。

（梅园五街坊二手学区房成交情况 来源：我爱我家）

这些优质学区房所在的浦东新区入学政策突然收紧，直接原因就是过去一年，各大公办学校入学的学生太多了。

在2021年前浦东和闵行区，基本买了房就能入学，让很多孩子接近入学年龄的家长，踏上了末班车。

到了当下这个时间节点，浦东学区房内部也开始分化，价格虚高的回落，其余的平稳，并没有受到政策的太多影响，对口明珠A、B小学的开发浦东小区、潍坊新区价格平稳。

（开发浦东二手学区房成交情况 来源：我爱我家）

政策带来的涨幅很大，下跌回调也很快。2021年3月，就有梅园片区的经纪人表示，一位业主因为上海中招政策，迅速将挂牌价从910万下调到808万，一个月降价100万元。

上海学区房市场短短两年发生巨大变化，根源还是在于民办摇号政策出台后，大量家长希望带着孩子逃离菜小，浦西小升初基本都要求学籍对口、人户一致，无法通过买房迅速更换初中。

因此浦东新区的优秀公立学校成了香饽饽，以至于目前几乎所有热门公立小学和部分热门初中都宣布从2022年开始，将要求落户满一年。

同时学校们联合表态，不排除逐年延长入学时限要求。

北京学区房最近三年和上海类似，学位极其紧张，导致学区房迎来上涨。

2018年北京新入学学生迎来高峰期，幼儿园、小学、中学的学位压力一层层向上传递。同一年北京开启小学、幼儿园扩容，学校通过增加班机和校区的方式，缓解了部分学位紧张。

这两座城市未来都将面临出生人口下降的窘境。

统计公报和教育部门数据显示，北京小学新生入学将会在2023年再次冲高，然后掉头往下。

以北京2020年新生户籍人口10万人为例，绝对数值很大，假设新生人口都在北京接受教育，相比2017年的高峰值17万，也猛降了40%。

这只是一个开始，人口出生率下滑仍将继续。

少子化和老龄化是现代国家的必然产物，只是在中国学区房不仅承担了教育资源重新划分这个重任，还是货币重要蓄水池之一，获得巨大涨幅，即使这两年政策很努力地去鼓励生育，面对房价压力、生活成本，原意生孩子的人越来越少。

与之相对的是，年青一代的孤独感，催生了一批又一批新兴产业，包括二次元、医美、健身、直播、宠物经济等等。

鸡娃家长 困在学区房里

高层对于学区房炒作的首次点名，强行让一线城市的第一梯队学区房，进入了横盘期。

另外，我们简单地算一笔账，就会发现这两年学区房的持有成本实在太高了：

假设一套学区房500万元，按照最保守的一年3-5%持有机会成本计算，一年大约少赚15到25万，根据六年一学位的原则，假设持有期间房价不涨，那么六年间累计的机会成本最高可达150万。

学区房在过去借着楼市顺周期东风普涨，如今高位横盘，再遇到一个政策打击，很容易大幅回调。

即使如此，大量新中产家庭，依旧被困其中。

之前北京最有名的中关村一小，对应的学区房科育小区，经历了一轮政策导致的过山车式上涨下跌。

这个小区2017年成交价格达到14.7万一平米的顶峰，随后2018年因为北京入学政策持续下跌，最低跌倒12万一平米，后来在2020年经历疫情后又回到了接近15万一平米的高点。

拉长时间轴来看，2013年12月中国实施单独二孩政策，一年后北京新生儿数量就达到了近年来最高峰，2014年9月到2015年8月31日出生的儿童，也恰好在2021年达到入学年龄，加剧了北京学区房市场的分化。

变化的入学政策，三个月一变的学区房房价，牵动着家长们脆弱的神经。当有人刻意参与到这种炒作里去，真正想买房上学的家长，找到心仪房子的概率就更低了。

贝壳研究院数据显示，2020年北京全年在链家上成交的二手房均价6万元/平米。宏庙小学对口的丰汇园、中关村三小对口的万柳书院挂牌价在17到22万元一平米不等。

不只是一线城市，重点二线和省会的学区房同样坚挺，不断创下新纪录。

均价1.6万元/平米的西安，2020年也成交了带有高新区学校入学指标的中大国际九号和天地源丹轩梓园，成交均价分别为7.95万元/平米和7.69万元/平米。

（西安一流小区中大国际挂牌价 来源：房天下）

得不到的总是在骚动，被偏爱的都有恃无恐，学区房是一个围城，在过去也一度成为上涨、保值增值的代名词。

监管层的每一次出手，只要不能精确压制学区房涨价，就会被中介拿去当做销售话术，催生出新的需求。

上海2020年3月发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招，之后优质小学对口学区房飙涨，内在逻辑和浦东学区房上涨是一样的。

学区房，买还是不买，这是一个问题。

从进军学区房 到垄断亲家

2018年有一篇全网刷爆的文章叫做《疯狂的海淀黄庄》，说的是北京海淀黄庄方圆几公里内，汇集了人大附中、清华附中、中关村一二三小等各路名校，而家长们为了将孩子送进这些学校，用尽各种办法。

我们一直强调学区房只是一个托底，不是一个保证，只是从数据上来看，进了北京这些学校的学生们，考进清华北大的概率的确要高很多。

到了2021年，教育内卷进入新时代，部分中产阶级家庭有了新玩法：

先垄断亲家，开始科学早恋。

一位大V透露，海淀某著名中学，老师吐槽现在早恋的两个孩子，家长互相看得顺眼，干脆让孩子直接开始交往了，还和老师挑明了说不要干预。

海淀走在了全国教育内卷的前列，牛娃之间门当户对，还能风险对冲，从理念上就已经超越了全国其他城市。

如今的学区房争夺，已经从简单的教育资源抢占，上升到了一个城市的人口流向大趋势。

比如上海学区房的分界点，是2019年。

在2019年前学区房目标是把孩子送到好的学校里去，它是一种托底机制和退路，比如学生考不到好的初中，进不了“八大金刚”，还可以去普通初中高中。

2019年后政策变更，家长更倾向于挑一个好小区，社区综合实力比房子本身更重要。可以这么说，2019年后，以上海为代表的优质学区房板块，基本都要有以下三大特征：

 

一、人口净流入、区内有支柱产业

二、回迁居民不多、未来发展规划明晰

三、一到两所一梯队牛校，聚拢优质生源

2019年后，在上海想要用好的价格买到好的学区房难度越来越大，门槛不断提高。

学区房的诞生和兴起，追根溯源是中国特定时代和教育政策倾斜下的产物，名校教育集团大行其道直接剥削了普通学校的生源和资源。教育部数据显示，2009年北京人大附小、中关村一小等10所重点小学的中级以上教师数量，就是普通小学均值的4.2倍；教育事业费支出是普通学校的3倍；教学仪器设备值也达到普通学校的3倍。新一代80、90后家长在大举投资学区房之前，也应该先问自己三个问题：一、学区房天天打补丁，你买得到理想的房子么？二、即使能买到，贷款申请、资金占用、未来涨幅，这其中的每一步都能符合预期么？三、目前来看学区房回调筑底，过了这一批买家的限售期后，二手房价格指导逐渐铺开，失去了定价权的学区房，会不会原形毕露？学区房承载着太多个家庭的希望了，代价是将一代又一代人卷入其中，终其一生还房贷，教育平权改革是一条漫长的道路，其中总有受益者和牺牲者，我们终将一步步接近平等、公正的教育格局，只是过程中的阵痛不可避免。

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作者：顾天杰  编辑：灰灰

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