叶檀：超级风口出现大变化！ 低调龙头大赚！这一幕让人惊叹！

文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心

共享办公的独特中国范例

联合办公经历了一场千奇百怪的魔幻漂流，从资本宠儿到明日黄花，只花了短短几年时间。

最著名的案例，莫过于风投之王孙正义和他相爱相杀的WeWork，WeWork的估值经历了过山车式的上蹿下跳，最终迎来转折，背后的软银也将再一次获得重大胜利。

2019年9月WeWork因为财务状况不佳和外界争议，而取消了IPO计划，给创始人和大股东迎头浇了一盆冷水。

然而18个月之后，事情出现了转机，WeWork将在与BowX Acquisition Corp.合并后上市，估值约为90亿美元。

虽然相比470亿的上一次IPO前估值缩水了80%，但也比一分钱不值要强太多了。

从WeWork估值的大起大落中，我们至少能吸取两个教训：

1、市场很残酷。并不是所有联合办公故事都能被资本市场接受，短期内资本可能会对新企业给出一个高溢价估值，但是长期来看它的泡沫必定会被刺破。2、孙正义走下神坛。软银的策略暴露了当前它作为世界级大基金的短板，有人将目前的孙正义形容为“用黄金的价格买白银，然后再以钻石的价格把它卖出去”。风投机构一轮又一轮地抬高估值，未必每一次都能遇到接盘侠。目前联合办公在一二线渗透率很低，引入共享办公空间，会成为2021年传统商场、写字楼改造和提升自我价值的主要方向。根据Frost & Sullivan报告数据显示，中国一线与新一线联合办公市场渗透率不到1%，2017年以来出现明显增长，到2019年一线的联合办公渗透率已达7.4%。灵活、便捷、多元的各类办公空间，尤其被小微企业所喜爱，越来越流行。有趣的是，在大洋彼岸的中国，有这样一家联合办公领军企业，在默默耕耘十几年后，赚了钱，也赢得了用户口碑和市场认可。它就是创富港。在前瞻产业研究院的《2020中国联合办公最具价值投资综合排名》榜单上，创富港以86.09的总分位列第一。根据最新公布年报，2020全年创富港营收为5.88亿，同比增长9.85%，报告期内公司营业利润较上年增加3589万元，主要是2019年扩张新店带来的利润，以及有效控制各类费用的成果。被抛弃的前浪WeWork，其失败原因，不能简单的归结于模式和资本故事。能存活下的后浪创富港，懂得如何赋能小微企业，坚持长期主义和产品主义，精打细算赚每一分钱，把优秀的企业精神，真正传递下去。

长期主义和产品主义的坚持几年前，创富港创始人薛春就去美国西雅图考察过WeWork，他总结了三点：第一是WeWork的实际空间利用率和创富港的底层思考逻辑类似，它们收购了一家专门做空间设计自动化的公司，目的就是为了提升效率，创富港也在考虑开发一个自动分割系统，导入平面图自动分割出房型，不需要人工参与。第二是创富港早就开始了对大面积空间租赁的研究，经过多年实践后，还是发现小面积投资回报比更高，特别是在企业有盈利需求的时候，深耕小面积租赁是最佳选择。第三是IT系统建设。WeWork内部沟通的系统很简单，不适用于国内IM的复杂需求环境，薛春在回国后立刻开始打造自己的APP[方圆间企业服务平台]，这套系统解决了从门禁、复印、快递柜、饮水机、会议室预定到商务IM沟通、审批、资金流、记账报税等多种功能，目标是为所有中小微企业的信息化建设和数字化运营赋能。企业能赚一年的钱，是做成了一笔好生意。能赚三年的钱，是形成了一种商业能力，而能连续赚20年的钱，说到底就是创始人身上的两种主义了：1.长期主义2.产品主义联合办公这种业态想要盈利，必须兼具房地产企业的属性，必须得在适当的时候快速扩张。但随之而来的另一个悖论是，它的第二属性是服务业，必须要有长久的毅力和客户洞察，才能保证优质的服务力，带来好口碑。快速扩张和优质服务，真的能兼得么？毕竟联合办公超长租期，意味着必须和中小企业共同成长。薛春的第一个答案是：坚持长期主义。联合办公的想象力和估值，都来自于高成长性。创富港的门店有非常棒的经营性现金流，因此能够实现“自有资金维持年均40%以上的高增长”。但实现高增长后，因新店装修期和成长期的计提亏损，整体集团财务报表上的利润却体现不高。具体来说，签约10年，前面有6个月的免租期且每2年递增5%。但会计准则核算房租成本是把合同总额除以合同总时长拉平，意味着不但免租期要核算房租成本，而且后面递增的高房租也拉平到前期了，因此开新店在免租期就有高额的房租计提成本了，因此会出现现金流极好，利润较差的反差现象。但真正有能力的价值投资者就会发现，在门店的全周期里，现金流与利润最终趋同，意味着利润后置了而已。早在2012年招商银行就针对创富港做了一份详细的尽调报告，认为创富港的盈利能力超过快捷酒店，于是第一和第二年给了1200万和1600万纯信用贷款支持，目前创富港获得的银行整体授信超过1亿。长期主义关键在于，把精细化运营策略坚持到底，一点点做到位。它的起点是把一家新门店做好，稳定提升出租率，然后将新店转化为老店，最终完成盈利的蜕变。开新店，最重要的是两点：一是新店的时候，老店是不是能保持很稳定的高出租率，盈利能否不受新店影响。二是开的新店能否迅速转为老店开始盈利。保持足够理性和克制的选址标准，以及确保单店能盈利是关键，否则开的越多，死得越快。在解决了规模扩张和盈利悖论这个问题后，更难的问题出现了：如何把每一个门店的服务做到极致？答案就是产品主义，将极致的门店产品交付给客户去体验。这就是创始人薛春的强项了，程序员出身的他，与生俱来的技术基因和理工科思维，让创富港在服务方面，积累了强大的技术壁垒。增值服务在公司内部的地位，长期以来都是被提升到和租赁业务同等重要的位置上的。它的关系信息化应用非常深入，从客户管理、会员管理、会员服务、财务管理、税务管理、员工管理等全覆盖。比如最常用的的财务系统，平均每天数千笔收款，一律由IT自动识别，自动找到这份合同生成凭证，自动做账，系统应用都是自主研发。为提升对中小微企业的服务体验，创富港还自主开发了BITS智能商务电话系统、电话会议系统、秘书接电服务系统等。最简单的收件服务，以前需投入较大的人力协助入驻企业收发，现在通过快递柜对接APP，实现入驻企业全自助化。IT技术把选址建模、设计、开店、营销、服务、内控等各环节实现管理融合，最理想的状态是把坪效利润率做到极致。数据显示，创富港目前上百家成熟门店平均出租率长期保持在90%以上，综合毛利率在30%以上，业绩行业领先。运营空间数量也从2008年的27个迅速扩张到2021年一季度末的200个以上。

上市不是终点 输出品牌才能持久那么最后一个问题是，创富港的终点是什么？显然不是上市，或者说上市只是一个阶段性里程碑。未来的共享办公都将转型为服务式办公，创富港的服务只会越来越深度化，当未来所有办公楼都是服务式的时候，其实就是我们目前持续深化的模式。一个可行的方案是，输出管理模式。目前中国联合办公的主职业是当好二房东，少有在增值服务和深度挖掘方面精细化的公司，比如注册企业、财税、传真收发和虚拟办公室。创富港正在补齐行业的这一块短板，是将联合办公品牌化输出的先行者。在《创富港基本法及发展白皮书》里，公司未来会对科技赋能创业进行全面深入的探索，利用IT系统全方位赋能选址建模、设计、开店、营销、服务及内控管理。比如2019下半年开始尝试创享邦，是一个创业者之间共享人脉、共享资源、互为引荐生意的社群平台，倡导诚信靠谱和愿意互助的创业者共同结盟，立志成为真正适合中国创业者的共享互助社群。对于小微企业来说，第一要务就是活下来，其次才是挣钱。作为赋能者，选择轻资产模式不是创富港的目的，只是一个增加盈利的方案。未来，北上广深四大一线的联合办公市场空间，将继续扩大。根据迈点研究院的研究，上海2020年在政策引导下，TMT和生物医药行业蓬勃发展，内外资入驻带来更多的办公需求。北京联合办公布点空间从传统写字楼扩散，发展到商务园区、城市更新改造项目，产业聚集效应明显。广州市场主要集中在天河、越秀和海珠区，深圳主要集中在南山、福田和宝安区。可以发现，以互联网、通讯为主的新兴产业在广深创造了巨大的联合办公新需求，粤港澳大湾区战略推进，也将为广深联合办公市场提供更多的升维客户群体。这些趋势也印证了一点：联合办公头部企业，未来的优势和盈利规模，也将进一步扩大。美团创始人王兴曾经分享过他对于边界的认知：这个世界上有两种游戏，一是为了赢的有限游戏，一种是为了让游戏永远进行下去的无限游戏。有限的游戏在边界内玩，无限的游戏玩的就是边界。这与创富港以及创始人薛春倡导内在的企业家精神不谋而合。共享办公行业的竞争对手非常多，每年新入局者也很多，但真正能盈利的公司少之又少。创富港在这个无限游戏里，始终稳扎稳打，一步步加深自己的护城河，做出既有技术又有服务的生态圈，赋能中小微企业的同时，成为一站式创业创新服务平台领导者。联合办公的这场漂流，看似魔幻，其实眼前已经有了一丝曙光，只要坚守自己的方寸小船，顺势而为，最终必定能抵达新大陆的彼岸。

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作者：叶檀  编辑：灰灰

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