净利润同比增长42%，“0”踩线：金辉控股上市首年交出亮眼答卷

作者 | 国胜

流程编辑 | 小白

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业绩高质量增长，“三道红线”全部绿灯，评级上升，融资成本下降，公司未来持续稳健发展有保障。

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2020年称得上是地产行业充满变革的一年，必将载入史册。年初新冠疫情冲击，下半年“三道红线”政策落地，而到了岁末，银保监会发布房地产贷款集中度新规。

可以说，相关政策力道之深厚，手法之犀利，招招击中行业顽疾，指引行业迈向高质量发展，对房地产行业的影响可以说是颠覆性的。

当然，在风云君看来，这就像在校期间的选拔考试一样，变化就是题目比以往难了。结果呢？

对于成绩不好的学生，可能就没法儿混日子了，得加把劲儿好好努力；而对于认真努力的好学生而言，那内心可能不仅不会惆怅，反而会乐开了花，巴不得让暴风雨来得更猛烈些。

在“严考核”下，对于行业内的公司也是类似。规则是透明的，加速分化是必然趋势。

在一众房企都在强调活下去的情况下，风云君发现有一家名为金辉控股（集团）有限公司（09993.HK，简称“金辉控股”，“公司”）的房地产公司，就像是在角落里偷笑的好学生。

公司2020年10月于港交所上市，根据最新披露的2020年全年业绩报告，公司不仅实现了业绩稳健高质量增长，同时也全部达到“三道红线”政策绿档要求。

一、业绩维持高质量增长

2020年，金辉控股确认收入达348.8亿，同比增长34%，实现稳健增长。

悉心观察，在新规影响下，房地产行业生态悄然发生变化，“唯规模”论的声音式微，增长速度的重要性正逐步让位于增长质量。

金辉控股表示，2020年为股东创造更高的利润便是“高质量”增长的最佳实践。公司2020年实现净利润38.19亿，同比增长42%，净利润规模和增长率均达到了近三年最高水平。

利润是公司持续发展的保证，公司从投资端、产品端、生产端等进行全面的管控，以实现利润管理的目标。

为确保投资的安全和利润，公司建立了严格的投资评审制度；而为了获得更高的市场认可度和品牌溢价，公司从客户的需求出发提高产品力，确保产品和服务成为公司发展的基石。

另外，为实现成本的控制和优化，公司持续聚焦对各个产品系的标准化、模块化研发。

2020年，公司的毛利率和净利率分别为22.12%和10.95%，较2019年分别小幅提升了31和59个基点。

利润的增长来自于销售额及营收的稳步提升，2020年，金辉控股实现合约销售额972亿元。

而较高的权益占比，是金辉控股能将合约销售额高效转化为营收及净利润的重要原因。

据第三方机构克而瑞的统计，2020年金辉控股以786亿元的权益销售额位列所有房企第36位，合约销售额中的权益占比约80%，远高于行业平均水平。

同时，2020年度金辉控股的合约负债（预收账款）达到690.9亿元，为明后年的营收增长打下坚实的基础。

截至2020年末，公司全口径总土储超3000万平米，其中在建面积约1800万平米，足以支撑未来持续稳步增长的目标。

二、“0”踩线，评级上调

金辉控股一贯的审慎经营态度，使其在业绩维持稳健高质量增长的同时，财务结构也得到进一步优化。

2020年下半年“三道红线”监管新规出台后，金辉控股迅速成为第一批达标的房企。截至2020年底，公司净负债率为75%，现金短贷比为1.4，剔除预收款项后的资产负债率为69%，全部达到“三道红线”政策绿档要求。

达到绿档要求也意味着，按政策要求金辉控股的有息负债年增幅最高可以达到15%的水平。不过本着高质量发展的诉求，金辉控股的债务增长远低于此，截至2020年末，金辉控股债务总额为537.74亿元，同比增幅仅为9.6%。

公司有效控制负债规模的同时，也积极拓展融资渠道，通过多种融资手段的合理配置，达到债务期限的长短结合，通过长期融资替换短期债务，优化负债结构。

截至2020年末，债务中一年内到期的即期债务金额为193.07亿，占比仅为35.9%，且利率相对较低的银行类借款占到了借款总额的66.2%，债务结构优化明显。

截至2020年末，公司账面上有现金及银行结余达265.9亿元，同比大增98.4%，现金短债比为1.38倍，短期偿付压力较小。

同时，截至2020年末，金辉控股总资产也增长至1856.6亿元人民币，相比此前上市招股书披露的2017年867.6亿元，增长了113.99%。而净负债总额271.8亿元相比2017年却下降了7.4亿元，这一升一降堪称高质量增长的典范。

这也说明了近年来公司的增长具有强大的内生动力，并非高度依赖外部融资驱动。

稳健的业绩表现及财务管理水平也让金辉控股的融资成本得到下降。

2020年10月，公司成功完成港股IPO，并在2020年多次完成美元债的发行，国际评级机构也先后调升了金辉控股的评级水平。

2021年1月，标准普尔上调公司长期发行人信用评级至“B+”；同月，穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望。

截至2020年末，金辉控股加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低0.3个百分点。而随着上市的完成及近期评级机构的密集调升评级，金辉控股的融资成本有望在2021年进一步降低，成为行业内低融资成本标的之一。

对于2021年的展望，金辉控股董事长报告提及，将继续遵循“三道红线”监管要求，聚焦资金使用效率和效益，以“现金流和利润”为管理导向，坚持强化财务的安全性，继续提升信用评级并进一步降低融资成本。

三、均衡布局对冲区域市场波动

截至2020年末，金辉控股秉持“全国布局、区域聚集、城市领先”的发展战略，已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北6大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。

全国均衡布局使得金辉控股可以对冲区域市场的短期波动，保持业绩稳定；区域聚焦的策略使得金辉控股能够提高区域管理运营水平，通过精耕细作获取区域市场竞争优势。

在2020年，金辉控股共新增35幅土地，总计规划建筑面积达430.1万平方米，覆盖15个强二线重点城市，长三角和粤港澳大湾区也成为金辉控股在2020年新增土储的重点布局城市。

截至2020年末，金辉控股土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市，这类地块受到调控政策的影响小，抗风险能力强，可以在必要的时候实现快速周转，并将为公司未来增长提供坚实基础。

公司表示，未来将会继续保持谨慎的拿地策略，以刚需、首改产品为主，集中在省会及核心都市圈。

结束语

2020年，金辉控股上市首年就向投资者从容交出了一份令人放心的成绩单。

公司在实现了业绩稳健高质量增长的情况下，全部达到“三道红线”政策绿档要求。同时，稳健的业绩表现及财务管理水平也让金辉控股的融资成本得到下降。

全国化布局、区域深耕的战略也是公司未来稳健发展的保障。

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