叶檀：全都在跌！一线城市 房价悬了？！

文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心

最近，买房人有点焦虑，不知道该不该出手。

 

把房地产当作生活必需品的话，没的选，该买就买。把房地产当投资品，花样就多了，要进行价值投资，不要太相信择时。

 

绝大多数人相信，自己可以买在低位卖在高位，可以选出有增长潜力的楼盘，这是过去几十年的楼市长牛造成的幻觉，投资是少数人的游戏。

 

一线房地产市场进入僵持期

去年最热的北上广深四座一线城市，再加上热门的成都，2月份成交量和成交额已经出炉。

结论是，调控政策已经起效。

 

以下数据除特别注明之外，均来自于安居客最新的统计数据：

北京1月成交住宅8191套，2月成交5378套，总计13569套。

北京1月成交金额每平米是45962.36元，2月是43661.19元，平均每平米下降2301.17元。

上海1月成交17783套，2月成交8291套，总计成交26074套。

上海1月成交金额是每平米48210.88元，2月是43214元，平均每平米下降4996.88元。

 

深圳缺乏2月份数据，暂时搁置不论，同在大湾区的广州，成交量和均价同样下滑。

广州1月成交14147套，2月成交9072套，总计成交23219套。

广州1月成交金额是每平米32991.64元，2月是31979.78元，平均每平米下降1011.86元，算是相对坚挺的城市。

 

成都1月成交12825套，2月成交9093套，总计成交21918套。

成都1月成交金额是每平米16387.99元，2月是16839.05元，平均每平米上升451.06元。

 

从价格上看，一线城市已经进入拐点，二线城市相对坚挺。

市场进入观望期，买的等下跌，房东和开发商不愿降，大家僵持。在股市上有句话，久盘必跌，对于房地产来说，在政策劣势下高位盘整不是什么好事。

 

虽然热度还在，但在逐渐降温。

 

以上海为例。从1月数据来看，2021年1月，上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米，同比增加17%。这一成交数据创53个月来新高。

什么叫做政策劣势？

 

郭树清先生已经说得非常清楚。

 

3月2日，在国新办新闻发布会上，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清再次直言不讳地点评房地产，指出房地产的问题在于金融化、泡沫化倾向还比较强。

“很多人买房不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来如果市场价格下降，个人财产就会有很大损失，贷款还不上，银行也收不回贷款本金和利息，经济生活就会发生混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

2020年11月，郭树清撰文指出，“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。

 

再往前推，2018年6月14日，郭树清在陆家嘴金融论坛上还警告过，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

 

在中国房地产刚起步没几年，央行就警示房地产泡沫风险，成为最早怒怼房地产投资的部门。

 

郭树清给房地产定了个性。

 

各地方怎么办呢？虽然有的地方把房地产当作臭豆腐，但必须跟随定性定调。

 

3月2日，中房网总结了各地两会，涉及到房地产的五个关键词：

 

房住不炒、住房保障、住房租赁、新型城镇化、老旧小区改造。

 

新型城镇化和老旧小区改造，意味着房地产市场还没有到达天花板，而住房保障和租赁，更重要的是2016年之后的房住不炒，意味着房地产市场的底部仍在。

 

我们总结一下房地产市场的几个关键词，上有顶，下有底，区间震荡，城市轮动。去年上涨过快的一线城市和其他典型城市，今年会降降温。

 

房地产调控最大的手段  去杠杆！

怎么控制金融化、泡沫化倾向？

 

最重要的手段是金融方面，控制贷款，降低杠杆。

 

从成本方面控制房价不太现实。

 

因为集中供地，土地价格可能稍微稳定，但不可能大规模下跌。

 

2月24日，流传着一份文件，22城开始集中供地。

 

22城包括北上广深4座一线城市，还包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

 

这22个重点城市将会实现两集中政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。

 

天津、郑州等城市已经开始对供地的相关规定做了部署，从侧面证实了传闻。

地价会稳定吗？在集中供地的当口，会。

 

集中供地相当于增加供应，就像股票市场增加了上市公司，不利于价格上涨。问题是，如果总体供应量不增加，那这两次窗口期就会变成抢地良机。

 

这个政策有利于重点城市和头部房地产企业，否则，难免手忙脚乱。

 

以后，中小房企连捡漏的机会都没了。

 

不仅如此，从钢筋、水泥等现货、期货市场看，价格一路上行，大宗商品的上涨显示了开发商成本在上升。

 

以水泥为例，集中度越来越高。3月2日，天山股份公布，拟作价981亿元向中国建材等收购水泥资产，将成国内水泥龙头上市公司，被市场称为“中国神泥”。近期水泥价格下跌的可能性，比较小。

 

而住宅租赁价格的上涨，显示目前并非紧缩阶段。

 

那么，怎么控制房地产市场的热度？金融。

 

还是用郭树清的话，2020年房地产贷款增速八年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易。现在已采取了一系列措施，各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产问题解决好。

 

从2016年开始，房地产开始了去杠杆过程。2020年下半年以后，房地产越收越紧，从供、需两端全面压降房地产信贷规模。

 

在供应端，倒逼银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两道红线，在需求端，对房企融资则设置“三道红线”，逼着房地产行业去杠杆。而在个人房贷一端，越收越紧，很难获得及时房贷。

 

因为贷款过紧影响刚需，市场甚至出现了“刚需歧视”这一关键词。

 

3月3日，《经济参考报》报道，受到2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响，广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张，放贷期限延长、利率上涨，购房者、特别是首套房购买者焦虑情绪加重，个别城市二手房市场甚至出现了“刚需歧视”现象。

 

在供不应求的一线城市核心区域，二手房仍然是卖方市场，因为放贷延缓，二手房市场卖家“挑客”严重。

 

一家代理广州市黄埔区科学城一套热门房源的中介机构，给出了苛刻的购房条件，“最好全款、其次七成、谢绝三成”。

 

这也可以理解，中介机构表示，该房源近7天内有30人看房，“根本不愁卖，作为卖家肯定希望尽快回笼资金，因此‘挑客’是必然的。”银行放款慢，甚至不放款，卖家当然希望给全款。

 

从2016年开始，对房企融资收紧。克而瑞梳理了105家典型房企历年“三道红线”触线情况，在2017年到2020年上半年，“三道红线”触线房企数量逐年增加，红档、橙档房企数量占比仍接近4成，绿档房企数量则由23家降至12家。

房企去杠杆大势所趋，为了融资，房企增加销售回款、降低现金支出，境内融不到资就到境外融，境外也卡住了，就资产证券化。

 

以后，大家得习惯买房地产金融产品。房地产金融产品资产证券化是大势所趋，否则，无法消化几十万亿的房地产相关贷款。

 

2018年，房企已获批尚未发行的资产证券化产品数量较多，并且融资金额较大。像中国恒大，2018年下半年便有3只资产证券化产品获批，其中恒大首单租赁住房ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”，发行金额多达100亿元。

以后房地产市场除了开发，就是房地产金融如另类资产投资，还有不良资产处置。

 

大家要习惯从买楼转向买金融产品。

 

哪些城市安全垫最厚？

1998年之后，风水轮流转，以前是房地产，如今到了房地产看产业眼色的阶段。

 

实业安全，供应得当，当地的房地产就安全。

 

提前透露一个消息，叶檀财经与安居客联合打造的新魅力城市榜单，其中最重要的指标就是实业和创新经济，除了一线城市之外，还有以下几座城市，我挑选最重点的来说：

 

成都、武汉、杭州、西安、南京、长沙。。。。。。

 

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我们还要重点关注人口是否流入，人口的流动不会说谎。

 

中国流动人口从1982年的657万人增加到2019年的2.36亿人，流动人口占中国总人口的17%左右。

 

根据《中国城市流动人口社会融合评估报告》，2020年1月发布的数据是，2019年度中国城市流动人口社会融合排名前十名分别是济南、重庆、珠海、厦门、青岛、合肥、成都、鄂尔多斯、惠州、大连。

 

排名后十的城市分别是三亚、绍兴、兰州、榆林、乌鲁木齐、嘉兴、昆明、金华、温州、台州。

 

光看人口不够，光看企业家数不够，单项指标仅供参考，我们要看的是全面指标，这就要看我们的榜单了。

 

楼市是稳定的，但最热的城市正在降温，檀香们，大家要注意了。

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