公权力终于介入了！这才是房屋租赁市场应有的样子！

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长租公寓这四个字跟P2P差不多是同一档次了，虽然还没到全部清退的地步，但是基本也是人人喊打。被坑的小伙伴咬牙切齿，没有被坑的，还在坑外徘徊的，心惊胆战。但不管怎么说，租房的基本需求还是在呀，随着户籍制度的开放，越来越多的外来人口涌向大城市，租房难和租房坑成为了打工人租房的主要矛盾。其实这个矛盾的根本并不是长租公寓导致，而是租赁的双方没有法律和公权力的约束，完全靠那只看不见的手野蛮发展，违法成本极低。最后导致的后果就是谁遵守道德底线，谁就明摆着吃亏。可以说，长租公寓只是点燃这个矛盾的催化剂，把这种无序发展的租赁市场给点爆了。我早就说过，凡是涉及到民生的问题，一定不能放任自由，让过多的资本力量介入。只有强有力的公权力参与，才是对民生最后的保障。房屋租赁市场当然也属于基本民生。所以在2021年的经济任务里，高层很明确的提出了要解决大城市的住房问题，增加租赁房建设。现在公权力终于对房屋租赁市场下手了，真是千呼万唤始出来。下手人是北京。

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北京这次的动作，基本是釜底抽薪了，在长租公寓的几个关键赚钱点上做了严格的规定。1、严禁“长收短付”，预收房租不得超过3个月租金过去长租公寓暴雷，绝大部分都是因为租客用极低价格，付了半年，甚至一年的房租，然后公寓跑路了，留下房东和租客自行撕逼。实际上长租公寓是一个非常吃现金流的行业，给房东的租金，人员工资，装修贷款，时时刻刻都掐着公司的喉咙。长租公寓要正常运营，首先要保证收支平衡，因为公寓和房东以及资方，关系是非常羸弱的，大家基本谁都不相信谁，一出问题立刻一拍两散的那种。所以公寓的首要任务并不是如何服务好租客，而是如何找钱付给这几个爸爸。问题是，付钱的地方很多，收钱的地方只有从租客头上。因此各种活动，各种优惠，无所不尽其用，为的就是填眼前资金的窟窿。忽悠客户签1年的合同，给优惠3个月租金，这种操作在业内跟用嘴吃饭一样正常。这次北京强行规定预收房租不得超过3个月，相当于直接清退那些高负债的公司。因为3个月的租金是远远不能满足公司日常的现金流和负债。2、押金须纳入专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用押金这东西也是公寓的命根子。理论上说，无论租客租多久，押金都是一个月房租，当租客退租的时候，到时候这笔钱再退给他。只要公寓规模足够大，沉淀的押金是非常惊人的。以我当初的那个公寓为例，最高峰800套房，接近2400间，平均租金1000块/月，按入住率90%计算，单单押金就是216万。这笔押金会被公司放在银行吗？醒醒，天亮了。我可以在这里把我C罩杯的胸肌拍烂地告诉大家，全中国没有一家公司不挪用这笔资金，给老租客退回的押金，一定是新租客收上来的押金。这句话我愿意承担法律责任。换一句话说，这就是一个旁氏骗局，用后人的钱去填前人的窟窿，最后接棒的人倒霉。这次北京出的政策就很好地针对了这个骗局。要求公寓在收取押金的时候，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。最后租客要退租，则不是由公寓给退钱，而是由协会直接把钱退到租客账上。3、金融机构不允许将“租金贷”划拨给房屋租赁企业这个规定让我想到拉尔夫的大招：这一拳下来，长租公寓基本空血了。可以说租金贷是公寓赖以生存的根本，可以大量迅速地归结资金，并把所有风险都推到租客头上。但是这个租金贷是一个非常奇葩的存在，金融机构给公寓放款，最后还钱的却是租客。我一直没搞明白这种金融产品的逻辑，租客压根没收到这笔钱，却最后要还这笔钱，人家美国次贷危机还要把钱放到贷款人手里吧？在中国不是的，不得不承认，这真是一个了不起的金融创新。现在好极了，北京的政策规定，这钱要么给房东，要么给租客，反正公寓方作为中介，就不能碰这个钱。简单地说，这招相当于直接给公寓去杠杆，要求公寓完全用自由资金进行操作，游戏难度突然上升到地狱级。当然，对租客来说，是非常友好的，极大程度地保护了租客的合法权益。租金贷这种下作的产物，终于可以随风而去了。4、合同文本统一，签订合同3日内必须备案长租公寓的合同也是坑的一匹，里面各种霸王条款，签的时候都不跟你说，等要退租了，这个事情那个事情都来了。举个例子：公寓为了赖押金，在合同上会有这么类似的一句话：租客退租必须提前一个月通知公寓方，以便让公寓着手寻找下家，不至于让房屋空置。如果没有提前一个月通知，押金恕不退还，作为房屋空置的补偿。大部分人都不会关注到这个小细节，但就是这个细节公寓会扣得非常紧，甚至以秒计算，一旦过了这个点，不好意思，根据合同，押金不退。租客通过法律途经，可以把钱拿回来吗？其实是可以的，找什么市场监督局之类，这个钱是可以拿回来的。但绝大部分人都会自认晦气，就当喂狗了。你别说，只要有这样的想法，大一点的长租公寓在租金上坑个几百万利润，完全没问题的。所以由监管统一发放租赁合同，实在太重要了。至于签合同3日内备案的规定，我觉得意义并不大，不备案无非是不能在网上发布租赁信息。实际上，长租公寓找租客大多靠的还是人海战术，街边拉客的方法更直观有效。

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这次北京发布的政策，虽然有点晚了，但也是对市场的修正。其实不单单是北京，深圳也在2月1号发布了管理通知意见，要求将租房押金和租金纳入监管，住房租赁企业须开设唯一专用帐户。两个超级大城市同时发力，为的就是春节过后的租赁高峰，把风险遏制在摇篮里，防范于未然。可以预测的是，如果把政策落实到位，这两个城市的大型长租公寓会瞬间死亡，它们的现金流根本无法支撑不玩套路的正常经营。届时，很有可能会出现公寓集中跑路的现象，这点一定要做好预防工作。说实话，这次北京的政策有点太狠了，几乎没有回转的余地，可能会引来不小的阵痛。不过阵痛之后，那些靠自有资金起家的小房东会慢慢崛起，那个时候房屋租赁市场才会有新的面貌。

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