叶檀：紧急灭火 精准打击 万亿资金被严查 房地产市场到底怎么变？！

文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心

一封博士来信，引发购房双方大对决。

这位博士是新上海人，在半年内，四次参与新房摇号没有摇中，他指责有不少投资人或者公司法人混水摸鱼，让真正的刚需无路可走。

此信引爆舆论场。

支持者认为连博士都买不到房，天理何在？反对者认为，这位博士凭什么去摇热门盘，他遭到劈头盖脸的痛骂。

这封博士来信，如同1980年的潘晓来信《人生的路啊，为何越走越窄》，引爆的是深层次社会话题。

换个标题，这封信就是《上海的房价啊，为什么越来越高？》

有关方面不是没态度，这封信公布、引起大探讨，本身就是明确的态度。

买不上房的博士当然痛苦，但指责者也不是毫无道理。

上海已经在优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。这位博士大可到奉贤、嘉定、嘉善这些地区买房，房子多，价格还低，几十年不涨。

这位博士痛斥的，无外乎是上海某些重点区域房价高，供不应求，投资者太多。

无论是指责者，还是这位博士，本质上是房地产多头阵营中的一员，他们的摇旗呐喊反证了一件事，一二手价格倒挂的热门新楼盘，有多么稀缺，买到就是赚到。

我们要问的是两个问题，房价会降吗？这位博士的难题该怎么解决？

限离婚  对抑房价作用有限

我认为，长三角、珠三角重点城市非远郊大跌的可能性等于零。

确实，炒房冒尖的出头鸟会被坚决的打下去，但这并不等于房价会大跌。

最近，各重点城市的调控主要奔向两个穴位，一是婚姻，二是资金。

这两个办法管用吗？

离婚有点用，但用处不大。

1月22日，上海实行《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》的新政，这10条意见，从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。

意见最引人关注的是离婚3年追溯以往政策。

上海户籍、单身，原本拥有一张房票，如果结婚、在三年内离婚，之前婚内拥有2套上海房产，从即日起被限购。

购房之日前3年内，有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。

临时决定离婚买房的，三年内离婚还没买到房的，这婚，算白离了。离婚可以，必须是真离，离三年以上才行。

三年以内，不管离多少次婚都没用，有时间限制着呢。

上海这一招学的是深圳，深圳还暂停了夫妻婚内更名。就是夫妻两人，在结婚存续期内把房子过户到一方名下，然后结婚再买，绝对不行。

1月20日，流出了深圳市住建局的一份函，明确居民家庭购买的商品房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，无论是未购或已购房产，通过假结婚获取深圳购房资格的方式被“堵死”。

1月23日，深圳住建局发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查，进一步严厉打击“代持”等炒房现象。一旦违规，购房者在深圳将被暂停买、卖房3年。

中国人的结婚离婚，很多是直奔住房这个核心去的。

离婚限购新政、加上离婚冷静，搞的一些城市居民很恐慌，预约离婚挂不上号，搞得跟三甲医院似的。

看看网上流传广州离婚预约图。广州11个区最近一个月离婚名额被一抢而空，每个区每天30个名额，一天内大概有5000对左右的夫妻离婚。

深圳预约离婚一号难求也上了微博的热搜。

2019年，到民政办结婚登记947.1万对，离婚登记415.4万对。还有些地方想结就办酒，想离就分手，压根儿不办证。

离婚追溯三年，那就要看2018年离婚的有多少？根据相关部门的数据，2018年，有51820对上海夫妻离婚。

假设这里面有一半只有一套房，三年后取得购房资格的大概在25000套，2018年全年上海新房住宅成交是53650套，所以，一半以下的新房会被离婚的这些人买走。

限离婚购房本质上是限制短期需求，三年后，只要房价涨，人口增，会恢复正常。

限离婚有点搞笑，算是不得已而为之吧。

降杠杆  8000亿个人房贷受控  对抑房价有用

限价对降房价没用，但降杠杆是有用的。

重点城市在做降杠杆的事。

1月29日晚，上海银保监局发布进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，对上海辖内商业银行就住房信贷管理等工作提出要求，要求辖内商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

上海银保监局明确表示，将会严格管控个人住房贷款发放，后续房贷将重点支持购买首套自住房的贷款需求，同时需要满足条件还包括房屋类型为中小户型、建筑结构已经封顶。

第二天，1月30日，北京银保监局表示，要求辖内各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

翻译成大白话，消费贷、经营贷，绝对不能进入房地产市场。首付款来源查得更严，有的银行会追溯资金来源，尤其是大额资金。

以后买房付款，得查查资金来源，看看是不是造假。

不光银行，开发商也在验资了。

深圳春节前推出6个新楼盘，在销售公示的项目提示部分，明确了如出现虚假、伪造、无法持续有效等影响购房客户购买本项目物业的情形，或发现客户存在众筹、代持等购房行为，将依法追偿和没收全部购房定金，并将相关失信行为推送市公共信用平台。

《每日经济新闻》走访了各家银行，初步测算，房贷调控，大概会压降近8000亿个人房贷。现在首套房贷没额度，要到6月才能放款。

看看图，是深圳的金融机构征信点在大排长龙。

限制杠杆对想投资房产的中产阶层影响最大。

中国居民存款将近百万亿，多得很，贫富分化比较大，那些绞尽脑汁加杠杆的中产阶层，原本靠6个钱包、消费贷款，现在一刀切，不行。

有件事情一定要引起重视。

如果货币和物价双涨，重点城市二手房成交量回暖，房价可能压不住。除非，彻底关闭房地产市场，但这影响太大。

如果调控升级，会让一些有资格、买得起的人群，没资格买、没钱买。

新上海博士怎么办？

最好的办法是学新加坡，让这些人住进公屋或者组屋，大家安居乐业，多好。

截至2021年1月28日，有超过20个省份发布政府工作报告，其中至少有18个省份提出2021年涉及房地产方面的计划。

据《21世纪经济报道》披露，几乎所有政府工作报告都提到房地产租赁市场，其中长租房成为关键词之一，有多地提出共有产权住房。

像德国这些国家一样，租房可落户，孩子可读书，这些办法必须得落地，越快越好。

非专业人士买入安全的基金组合、分享经济发展的平均红利就行了，别老想着炒房。

这才是安稳的正道。

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作者：叶檀  编辑：景枫

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