期房频频烂尾引争议，多地加强预售资金监管释放什么信号？

13.12.2020

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导读：多地加强预售资金监管，是否意味着期房预售制将被取缔？

作者 | 第一财经 吴斯旻

时至年末，多地再度收紧商品房预售资金监管。

12月以来，不到两周的时间，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海7城接连出手，加强预售资金监管。根据贝壳研究院的最新统计数据，截至目前，至少已有29个省市在年内出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则。

以成都为例，根据8日发布的《成都市商品房预售款监管办法》，开发商的预售款监管需遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

多地加强预售资金监管，是否意味着期房预售制将被取缔？

在12月出台的监管新政中，各地“加强预售资金监管”的有效期，大都在1~5年之间。多名专家表示，短期内，取消预售制不具备可行性。“预售制可以降低楼盘开发的建设成本，增加建设量。在房地产规模为17万亿元的当下，现房销售将无法推广。”中原地产首席分析师张大伟称。

加大开发商违规成本

在各地的监管新政中，频频提到“预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩”。

具体来说，即是对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业，降低资金监管比例；对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。

张大伟认为，实行差别化监管，将提高开发商的准入门槛和市场集中度。同时，也可以把盲目拿地、图挣“快钱”的房企拒之门外。

从各地近期出台的监管政策来看，开发商违规的成本正不断加大。

昆明市在1日出台的新政中明确，在1年内发生1次不良行为的开发商，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为30%。

对于信用减分的房地产企业，后续的开发也将被波及。

成都市明确，在严重违反规定的情况下，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。

张大伟称，各地政府收紧预售资金监管，具有较强的针对性。近两个月以来，出手调控的银川、昆明等地，都因“烂尾楼”问题而频上热搜。

根据中国裁判文书网公开信息，今年，广东、湖南、广西、江西、甘肃、山东、云南等地“商品房预售合同纠纷”的数量位于全国前列。

从数量上来看，近两年来，期房预售制下的民事纠纷案件增幅较大。按照 “案由：商品房预售合同纠纷；文书种类：判决书”的标准进行检索，2018年、2019年相关判决书分别为10119份和11460份，远高于2017年的6652份和2016年的3933份。

易居研究院智库中心主任严跃进告诉第一财经，纠纷的产生，往往是由于开发商依赖预收款，而用较少的自有资金进行工程建设。

国家统计局数据显示，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元。其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金及预收款61359亿元。由此测算，开发商的定金及预收款约占全部到位资金的35％，超过自筹资金所占比例近3个百分点。

新华社半月谈近日曾评论称，用更大比例的自有资金开发，有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫。为了快速回笼资金，开发商不但会加快销售进程，而且很可能加大优惠力度，让群众得实惠。

值得注意的是，多地出台的监管新政还为绿色建筑开了绿灯。潍坊12日印发的新政中明确，开发企业信用等级 AAA 级或绿色建筑评价三星级的，监管资金留存比例可降低 5%。

预售资金按节点支取，防烂尾防风险

根据贝壳研究院13日的最新统计，在29个出台监管新政的城市中，有19城规定了节点。但在实施细则上，不同城市间，也存在着一些差异。

在中国房地产研究院执行院长陈晟看来，这与各地出台新政的楼市背景是分不开的。

他称，对于楼市下行的城市，主要监管目的是遏制开发商因资金链紧张而将预售款挪作他用；而对于楼市上行的城市，加强预售款监管，旨在防范期房预售制下的金融风险。如开发商的“捂盘惜售”等行为，或将抬高房价，形成楼市泡沫。

从预售资金的留存比例看，对于取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点，不同城市的的监管留存比例也有所差异。

严跃进认为，通过建立和增加预售款支取的节点，地方政府一方面可以帮助房企回笼资金，缓解其资金压力；另一方面，也可防范开发商跑路风险，从源头上确保无烂尾。

以唐山市为例，根据2015年的预售款监管政策，共设置了五个监管节点，即工程建设层达到规划设计层数三分之一、工程建设层数达到规划设计层数一半、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记。而此次新政策中则出现了八个节点，包括工程建成层数达到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。

此外，在多地的监管新政中，将装修费用纳入“按节点发放”的条目里，并强调预售资金总额在“竣工后的验收环节”完成后，方可完全提取。

成都市明确，“关于完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五”、“完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。”

近年来，精装房维权事件频发。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，留一部分预售资金，待竣工验收完成后再发放，可减少因监管缺位而导致的民事纠纷事件。

李宇嘉还认为，今年年初，为纾解房地产企业资金周转艰难的问题，多地曾放宽预售资金监管，将预售款提取节点往前推移。进入下半年，在逐渐回归常态化治理后，各地陆续收紧监管政策是必要也是必然的。此外，时至年末，商业银行开发贷的发放额度下降，部分房企的信贷也将到期，房企资金链或更加趋紧，防范“烂尾楼“问题显得更加重要。

“这并不是期房预售制或将被取缔的信号，短期内，实行现房销售而带来的房价上涨的风险，并不利好于购房者。” 李宇嘉称。

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