黄奇帆:房地产“造了就卖”的模式结束了
本文整理分析自《结构性改革--中国经济的问题与对策》
第五章:房地产长效机制建设
书籍作者:黄奇帆 分析整理:资管网_海米不胖
前言
卖房的没有买房的赚钱
这句话是真的
过去20年,北上广的房价涨了10倍
是地产公司赚的多、还是买房子的人赚的多?
大家会想象房价涨了10倍,那么房地产企业不是富得流油了吗?
其实,这是一种想当然的误解。
中国的房地产,在过去20年,就像皮包公司一样,不断地买地造房,然后就尽快脱手卖掉,现金流水非常快。
房地产企业更像贸易公司,是快进快出、大周转的商业模式,一手进一手出,比如造了50万平方米,当时的造价成本是1万元,销售价格是1.2万元或1.3万元,最后扣掉一切成本,可能有15%的回报,已经是一个比较好的结果了。
其实,近十几年,中国房价涨了8倍也好,10倍也好,最高兴的是买下房子的老百姓,差不多有1亿多户居民。
按收益的比例来看,买房子人比地产公司赚的更多,买房子人赚到了10倍,而地产公司只赚到了15%。
不管是5年前买的、10年前买的、还是15年前买的,这些居民都享受了这十几年房价持续上涨,大家都很高兴。
尽管这个房子一般是自己住的,看不到涨的部分的钱,但算算账心里也高兴。应该说在近30年的城市化过程中,广大城市居民分享了房地产市场化改革的红利。
从计算收益率的角度来看,房地产企业的 “造了就卖” 的经营模式,其实是最笨的一种。
在地产的经营模式上,李嘉诚让我印象很深。
1993年,他在浦东搞了一个世纪雅园,因为是自有资金,所以2000年造好以后也不急着卖,先租10年,到2010年,这个房子已经从2000年的1万元/平方米变成15万元/平方米,他就把租赁合同到期的房子全部收回,然后每平方米花了1.5万元装修一下,统统按照15万元/平方米卖掉,立马全部卖光。500套别墅他赚了多少?
所以说,“造了就卖”的商业模式,不一定是一种好的模式。
美国房地产企业基本上自己持有50%、60%的房产,另外有30%、40%比例的房子造好了就卖掉,所以负债率本身是在40%左右。自己持有的50%、60%的房产用于出租,出租三五十年后房价上升的收益就都归房地产企业所有了。
但其 出租以后也不会把自己的本金全套在里面,既然出租就有租金,有租金就可以用REITs的方法,用每年的租金来付REITs利息,然后有信托公司提供一笔资金。
这个资金不是债务,如果信托公司发一笔信托是债务,一般是比银行利息高3-5个百分点的债务;
如果是REITs,就有点像是资产证券化一样,是以现金流作为抵押,比如房子值100亿元,信托公司把100亿元资金给房地产企业。
这100亿元资金表现在房地产企业的账上,不是负债100亿元,而是一个资产转换。
所以这件事是合理的,是可以做的。
今后中国的房地产企业,长期持有租赁的比例会逐渐增加。
我认为,十年以后中国的房屋结构中会有50%左右是租赁的,50%左右是商品销售产权房。50%的租赁里面会有20%是政府出资造的保障房、公租房,租赁给了低收入群体。
低收入群体只要交的租金能够支付政府保障房款的利息就可以了。政府可以把这个本金给信托公司搞一笔REITs,政府也不负债。REITs的利息只要能按照老百姓付的租赁款保证平衡就行。
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本文整理自《结构性改革--中国经济的问题与对策》
第五章:房地产长效机制建设
原文作者:黄奇帆 本篇分析及整理:资管网_海米不胖
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