富力地产业绩下降，现金流趋紧，低价向大股东出售物业公司！

2020年上半年，富力地产营收335.9亿，同比下降4.2%，归母净利润37.9亿，同比下降9.1%，销售额510.6亿，同比下降15.2%。

2020年6月末，公司净负债率177%，现金短债比0.48，货币资金不能覆盖短期有息负债，现金流趋紧。

1、业绩下滑，毛利率下降！

2020年上半年，公司销售额510.6亿，同比下降15.2%，销售面积426万平方米，同比下降22.8%，销售均价1.2万元/平方米，同比增长9.1%。

2020年销售目标1500亿，上半年仅完成34%。公司对外表示，“本集团将根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更灵活的销售策略，以于平衡盈利能力及现金流的同时完成销售目标。”直白一点就是，在合适的时候降价促销，以完成销售额目标。不过，降价促销会导致未来的毛利率下降。

上半年，公司营收335.9亿，同比下降4.2%，其中物业（住宅）销售收入308.3亿，同比增长2.9%，酒店收入14.5亿，同比下降57.1%，物业投资收入5.5亿，同比下降13.4%，其他收入14.5亿，同比下降19.4%。

毛利率29.5%，同比下降7.5个百分点。上半年确认的住宅销售均价为9200元/平方米，同比下降11.5%，此前公司为了冲击销售额，进行了降价促销。

公司压缩了销售和管理费用，但由于财务费用大幅增长，导致期间费用率同比增长1.9个百分点，达到21.5%。公司销售费用12.3亿，同比下降10.2%，管理费用26.0亿，同比下降16.0%，财务费用33.9亿，同比增长40.9%。

上半年，净利率11.7%，和去年同期的11.9%相比，下降0.2个百分点。净利润39.2亿，同比下降6.1%，其中物业销售净利润34.7亿，同比下降24.2%，酒店业务亏损9.4亿，亏损扩大122.9%。

公司酒店业务已经连续多年亏损，2013年到2017年，酒店业务累计亏损8.9亿。2017年公司以199亿收购77家万达酒店后，酒店亏损进一步加大，2018年和2019年的亏损分别为4.6亿和10.1亿。

2、债务高企！

2020年6月末，公司资产负债率80.4%，剔除预收款后的资产负债率为78.2%，同比下降2.3个百分点。

2007年以来，公司净负债率始终在100%以上，2019年末净负债率高达199%，双倍于行业平均水准。2020年6月末，净负债率177%，较2019年末下降22个百分点。

2020年6月末，有息负债总额1877.4亿，同比下降4.0%，其中短期借款748.0亿，同比增长29.3%，长期借款1129.4亿，同比下降17.9%，短期债务增加，长期债务减少。货币资金360亿，现金短债比只有0.48，去年同期为0.67。上半年，公司资产负债率和净负债率下降，现金流却更紧。

2020年上半年，利息支出70.8亿，同比增长11.8%。

近日，网上传言的“345新规”，更是加重了公司的债务忧虑。“345新规”即三道红线、四类房企、5%的负债增幅间隔，用以控制房地产企业有息债务的增长。

三道红线具体为：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。若按此规定，富力地产均超出阈值，为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

债务压力已经影响了拿地节奏，2019年网上传出所谓公司内部文件“下半年原则上将暂停拿地，工作重点为促销售、抓回款”。2020年上半年，公司明显减少了拿地，新增土储权益可售面积约243万平方米，同比下降62.8%，权益拿地额仅有60亿，同比下降66.1%。截至2020年6月末，公司权益土地储备5683万平方米，约7580亿货值。

债务高企，今年5月，国际评级机构穆迪将富力地产的评级由“Ba3”降至“B1”，展望从观察名单变为“负面”。

3、低价出售物业公司给大股东！

今年4月，公司以3亿的对价将天力物业100%股权出售给富星投资，公司实控人李思廉和张力各持有富星投资50%股份。天力物业主要为公司北京、广州及上海等地提供物业服务。

这不是富力第一次向富星投资转让物业公司，2019年末，公司将大同物业和天津物业分别以500万的价格出售给富星投资。三次交易，出售3家物业公司的价格只有3.1亿，而这三家物业公司管理着建筑面积约为7000万平方米的物业。

天力物业2019年盈利5418万，3亿收购，对应的市盈率不到6倍。

物业管理的轻资产运营模式颇受市场青睐，近年来多家房企拆分物业公司上市。港股上市的物业公司中，内房物业管理公司普遍可以获得20倍到50倍的估值，保利物业、碧桂园服务等公司的市盈率更是在50倍以上。富力地产将天力物业以不足6倍市盈率的价格卖给大股东，令人生疑。

作者：实习研究员晓汐   来源：股票说

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