全年销售目标不下调，净负债率五连降：佳兆业2020上半年营收利润双增长

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

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深圳特区成立40周年，佳兆业成立21年，可以说，佳兆业陪伴深圳走过了快速发展的20年。

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8月26日，深圳特区成立40周年，昔日的小渔村已经成长为现在的国际化大都市，风云君有幸还在深圳湾人才公园见证了无人机夜空秀场，直呼过瘾。

作为深圳当地土生土长的房产企业，佳兆业集团（01638.HK，下称“佳兆业”、“公司”）成立至今已有21年的历史，可以说，佳兆业陪伴深圳走过了快速发展的20年。

为了积极响应国家的战略方针，同时最大化发挥自己的本土优势，佳兆业持续深耕粤港澳大湾区，获取优质的土地资源，进一步巩固旧改领域龙头地位。

今年，是公司迈向千亿销售的第一年，虽然被年初的疫情打了一个措手不及，但是目前销售已经逐渐回暖，全年业绩目标不做下调。

进入存量地产时代，佳兆业提出了“地产+城市更新+产业”的特色运营模式，新的模式会为公司带来新的增长动能。

那么，迈向千亿规模的上半场，佳兆业表现如何呢？

一、销售回升，全年销售目标不下调

随着疫情的逐渐受控，自5月开始，公司月度合约销售恢复增长势头，同比增速不断加快。

7月份，公司实现合约销售金额95.4亿元，同比大增78.3%。

前7个月，合约销售金额总计为455.7亿元，同比增长13.8%，平均去化率为55%。在今年年初，佳兆业提出了1000亿的销售目标，前7个月目标完成率为46%。

公司下半年可售货值约1200亿元，如果保持上半年的去化率，那么完成全年业绩目标问题不大。

另外，下半年可售货值中，一二线城市占比93%，大湾区占比约为57%。

上半年，公司合约销售金额总计360.3亿元，同比增长3.9%。根据克而瑞权益金额排名，公司排名第27。销售面积212.0万平方米，同比增长8.1%。

根据克而瑞深圳地区的排名榜单，上半年佳兆业的权益销售金额和权益销售面积双双排名民企第一。

从合约销售的分布来看，大湾区是销售主力，销售额占比高达57%。同时，一二线城市占比高达90%。

另外，作为城市旧改领域的行家老手，佳兆业的城市更新实力也在上半年有所体现。旧改项目占合约销售金额比例为32%，成为公司业绩增长的一大亮点。

二、经营业绩持续增长

上半年，佳兆业利用大运营管理体系，通过投资决策能力、产品研发能力、成本控制能力和营销策划能力，提高项目的运营效率，加快项目的施工、展示、交付与服务，实现产品高溢价，进而实现利润的提升。

报告期内，公司实现营业收入223亿元，同比增长10.9%。同期毛利润为75.4亿元，同比增长12.4%。毛利率为33.8%，处于行业较高水平，相较2019年上升5个百分点。

公司拥有人应占核心净利润为34.6亿元，同比增长25.7%，公司拥有人应占核心净利润率达到15.5%，相较2019年上升6.5个百分点。

三、发挥本地化竞争优势，巩固旧改市场地位

随着存量房时代的到来，各大房企纷纷加入“城市更新”战局，竞争明显加剧。佳兆业已经在该领域耕耘了二十年，拥有更丰富的经验和洞见。

旧改项目一直是佳兆业最具有市场竞争力的核心业务，同时也是支撑公司未来高质量健康发展的动力所在。

今年3月，公司蝉联2020年中国房地产城市更新优秀企业第一名，继续维持行业领军地位。

作为深圳的企业，公司积极响应国家战略，大力深耕粤港澳大湾区，同时加速布局一二线核心城市。

上半年，公司新增旧改项目储备20个，目前旧改项目储备达167个，占地面积超4200万平方米。预计货值超2.6万亿元，预计转化后提供建筑面积超1亿平方米。

在这些旧改储备项目中，大湾区占地面积达99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占20%。

佳兆业持续利用自己在旧改领域中的优势，储备优质的大湾区土地资源，为未来高质量的企业发展打下了坚实的基础。

值得注意的是，当前这部分旧改储备项目尚未纳入报告期末的土地储备统计中。

在项目转化方面，上半年公司转化了5个旧改项目，分别位于香港、深圳和广州，可售面积70万平方米，可售货值约270亿元。

预计下半年有5个深圳的旧改项目实现供地，贡献90万平方米的可售面积，可售货值为476亿元。

公司表示，将保持每年供应80-100万平方米旧改用地规模，为地产开发提供了保障。

通过低成本的旧改项目可以保证公司的利润空间。举个例子，如下图所示，深圳地区旧改项目的地价约为每平方米14100元，但是深圳住宅的均价每平方米超50000元。

四、土地储备充足，深耕粤港澳大湾区

一直以来，公司坚持布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。

2020年上半年新增土地权益建筑面积281万平方米，其中权益占比为71%，权益代价约为222亿元。

按照权益建筑面积划分，上半年新增土储中74%位于大湾区，进一步巩固在大湾区的龙头地位。

公司通过多渠道获取优质土地资源，按照权益代价进行划分，上半年新增土储中69%来自招拍挂，24%来自旧改，7%来自收并购。

截止6月末，公司拥有土地储备总计约2680万平方米，权益占比约72%，总货值超5800亿元。其中78%位于一线及重点二线城市。

粤港澳大湾区始终是公司战略布局的重要区域，通过长期的深耕，奠定了在大湾区的龙头地位。

目前大湾区占总土储面积的52%，货值近4000亿，其中深圳、广州两大核心城市占总土储货值的50%。

五、资本结构优化，负债水平降低

为保证高质量发展，公司近年来始终将现金安全和债务风险可控放在突出位置。

目前，公司的现金储备充足，截止6月30日，账面上拥有现金储备总计约405亿元，相较2019年末增长9%。

同时，公司还实现了快速回款，上半年现金回款率约87%，相较2019年增长12%。

从负债来看，公司的多项负债率指标均呈现不同程度的下降。

资产负债率自2016年开始逐年改善，从86.1%一路下降至2020年上半年的78.7%。

将合同负债扣减之后的经调整负债率同样呈现下降趋势，2020年上半年为62.5%。

相比之下，净负债率改善幅度更加明显，实现了自2016年起的5连降。2020年上半年为130.4%，相较2019年下降13.6个百分点。

针对净负债率，公司高管在业绩报告会上表示：计划在2020年将净负债率降至120%，中期目标则是将净负债率降至100%以内。

除了积极降低负债率之外，公司还通过多样化融资渠道，进一步优化债务结构。

上半年，佳兆业发行境内ABS 12亿元，票面利率在7.0%至7.5%之间。境内7月份新增ABN额度为60亿元。同时，公司还获得境外银行贷款32亿港元。

2020年上半年，公司长债短债比为2.85，较2019年的2.67上升了0.18，流动性持续改善。

此外，公司的融资成本也有所下降。

上半年公司境内融资成本为7.8%，较上年末下降0.2个百分点。境外上半年新增借款的综合成本较去年新增借款的综合成本下降2.9个百分点至8.2%。

基于公司良好的运营情况和稳健的财务基础，穆迪、标普和惠誉均给予公司较高的评级，展望“稳定”。同时，在境内中诚信国际及联合信用均给予公司AA+信用评级。

结语

今年上半年，佳兆业持续加码大湾区土地储备，通过旧改项目降低土地成本，保障了业绩空间。

另外，为了保证现金流的安全，实现企业高质量发展，佳兆业不断优化资本结构，降低负债水平，净负债率已经实现了5连降。

今年是公司迈向千亿销售的第一年。随着行业进入存量地产时代，佳兆业提出的“地产+城市更新+产业”特色运营模式，瞄准的目标绝不仅仅只是千亿而已。

道阻且长，行则将至。

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