千亿房企黑马蓝光发展，业绩高增长背后，少数股东权益暴涨！

2019年，蓝光发展实现营收391.93亿，同比增长27.17%，归母净利润34.59亿，同比增长55.53%。公司拟分红8.66亿，占归母净利润比例25%，较2018年35%分红比例，有所下降！

2019年，销售额1015亿，同比增长18.7%，蓝光发展首次迈过千亿门槛！

1、业绩跳跃式增长！

蓝光发展自2015年借壳上市以来，销售额实现了4年5倍增长，年复合增长率53.41%！

2019年，销售额增速18.70%，较2018年的47.03%，有所放缓，这跟整个楼市景气度有关。总的来说，18.7%的增速已经不错了。

值得注意的是，蓝光发展大本营成都区域销售额大幅下降，同比下降34.16%，较早进入的滇渝区域销售额仅增长0.47%。华南区域和华中区域实现了强劲增长。华东区域销售额260亿，取代成都区域，成为公司销售额最高的区域，蓝光发展也在2019年把总部搬到上海，CEO也换成了在华东区域有丰富经验的外来高管迟峰。

成都区域的销售额下降，以及滇渝区域的销售额疲软，蓝光发展未来一两年的利润率面临压力。越是较早布局的区域，拿地比较早，利润空间较大。

营收增速的波动幅度，远远小于销售额增速，一方面是收入确认的滞后性，另一方面，公司可能做了盈余管理，在调节收入确认。

近三年，净利润持续高增长，增速超过50%，净利润增速远超营收增速，一方面是毛利率略微上升，另一方面是少数股东净利润相对较少，归母净利润相对较多。

2、有息负债持续增长，负债率却被平稳控制住！

自2015年借壳上市以来，蓝光发展的有息负债增长了330%，其中，在2018年大幅加杠杆。

2018年末，有息负债530亿，较2017年的302亿，增长了228亿，增长幅度高达75.32%！房企的借款期限，大多在两年内，2018年的大幅加杠杆，在2020年和2021年，蓝光发展将迎来偿债高峰！

2019年末，有息负债568亿，同比增长7.31%，增速有所放缓。其实，蓝光发展多次发债存在认购不足的情况，比如2019年第一期公司债券计划发行20亿，最终发行4亿，第二期公司债券计划发行14亿，最终发行11亿。

2019年，公司平均融资成本8.65%，较2018年的7.54%，上升了1.11个百分点。融资成本上升，发债存在认购不足，其实反映的是公司在资本市场的信用在下降。8.65%的融资成本，也比房企平均融资成本高出不少。

近年来，公司的有息负债持续增长，负债率却稳得一批。2015年到2019年，公司负债率分别为80%，81%，80%，82%，81%。这主要得益于公司的少数股东权益暴增。

3、暴涨的少数股东权益！

2015年到2019年，四年间，蓝光发展的少数股东权益增长8倍，年复合增长率68.17%；同期，上市股东权益仅增长116.09%，年复合增长率21.23%。少数股东权益的增速，是上市股东权益增速的3.21倍。

少数股东权益主要是在2018年和2019年暴涨！2018年末少数股东权益同比增长151.75%。

2019年末，少数股东权益199.07亿，较2018年末的113.34亿，增长了85.73亿，增长幅度75.64%。

2019年末，上市股东权益192.13亿。值得注意的是，少数股东权益已经超过上市股东权益，这在上市房企里，还是少见的！

2019年末，公司永续债39.67亿。永续债本质上就是负债，但在会计账目上，把它算成权益了，如果剔除永续债，蓝光发展的上市股东权益只有159亿，跟少数股东权益差距更大了。

近两年，少数股东权益暴涨，而且，少数股东权益已经超过上市股东权益。这样的情况下，资产负债率，尤其是净负债率，是失真的。蓝光发展巨额的少数股东权益，也容易让人联想到“明股实债”。

隐藏杠杆背景下的净利润，其实是要打折扣的，因为利润的风险系数在上升。比如泰禾，2018年净利润增速20%，2019年前三季度净利润增速近50%，业绩撑撑往上涨，但是到2019年第四季度，净利润突然巨亏，导致了全年净利润同比下降67%！

另外，蓝光发展的项目股权里以及销售客户里，多次出现金融机构！其中，有好几家信托公司曾入股项目公司，这些信托公司入股，到底是股权投资，还是明股实债？

截至2020年4月30日，公司对外担保余额587.49亿，占2019年末归母净资产的305.77%。在有些担保中，上市公司担保比例跟持股比例差距很大。

老板杨铿和CEO迟峰，能否实现他们所说的黑马变白马？这个还有待观察。一方面需要楼市景气度配合，另一方面，公司所谓的多元化融资能够持续畅通。

来源：股票说

延伸阅读：蓝光发展的多元化融资！

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