房企黑马祥生控股:业绩三年十倍,现金流紧张,启动港股上市!
6月3日晚,祥生控股向港交所递交招股书,目前祥生控股是TOP30房企中唯一一家未上市的公司。祥生控股成立于1995年,迄今已有25年,2020年位列房企百强榜中第27位。
2019年,祥生控股营收355.2亿,同比增长149.9%,归母净利润23.1亿,同比增长611.4%,业绩高速增长。
靓丽业绩的背后,现金流风险也不可忽视。2019年末,祥生控股净负债率高达360%,货币资金远远不能覆盖短期借款,现金流紧张。
1、地产界黑马:销售额三年十倍!
招股书中,祥生控股没有披露近年销售额数据。根据第三方机构数据,2018年,祥生控股就已经进入千亿房企之列。
据克而瑞数据显示,2015年至2018年,祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元,年复合增长率超100%。销售额三年十倍,也被市场誉为地产界黑马,2019年,销售额进一步增长到1174.7亿。
招股说明书显示,2019年,祥生控股营收355.2亿,同比增长149.9%。2017至2019年间,祥生控股营业收入分别为62.9亿、142.2亿、355.2亿,年复合年增长率137.6%,高速增长。
收入构成中,物业开发及销售是最主要收入来源。2019年,物业开发及销售业务营收353.7亿,占比99.6%,且占比逐年提升。
截至2020年一季末,祥生控股总土地储备2304.5万平米,其中浙江省土地储备占比50.2%,安徽省占比13.7%,江苏省占比8.1%。
按地域划分物业开发及销售收入,主要来自浙江省、泛长三角区域。2019年,浙江区域收入222.1亿,同比增长120.0%,占比62.5%。泛长三角区域收入127.1亿,同比增长249.2%,占比35.9%。
2019年祥生控股毛利率23.9%,较2017年毛利率13.2%和2018年毛利率21.1%,持续提升。但2019年TOP80房企毛利率处于24%—36%区间,祥生控股毛利率偏低。
2019年,公司期间费用率8.4%,与上年16.2%相比,大幅下降7.8个百分点,主要源于营收增长迅猛。2019年公司销售费用10.7亿,同比增长42.1%,行政费用11.3亿,与上年11.2亿基本持平,财务费用7.8亿,同比增长81.4%。销售费用和财务费用增速较高,但仍低于149.9%的营收增速。
毛利率提高,期间费用率下降,祥生控股净利润有显著提升。2019年,祥生控股归母净利润23.1亿,同比增长611.4%,2019年净利率9.0%,2018年仅为2.3%。总的来说,祥生控股的毛利率和净利率都低于大型房企的平均水平。
2、现金流紧张,偿债压力大!
2019年末,公司有息负债总额273.1亿,同比增长5.0%,其中短期借款102.9亿,同比下降17.8%,长期借款170.2亿,同比增长26.1%。长期有息负债比例增长,短期有息负债比例下降,债务结构有所优化。
有息负债中,银行借款90.0亿,占比33.0%,非银融资183.0亿,占比67.0%。2019年末,祥生控股有51笔信托融资借款未偿,其年利率在8%-19.6%区间。
信托融资占比高,大幅拉高了公司的融资成本。2017年至2019年,其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28%,银行及其他借款利息支出达分别到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元。2019年,公司融资利率9.28%,也远远高于房企平均水平6%。
2019末,祥生控股货币资金69.6亿,同比下降11.5%,其中现金及现金等价物24.1亿,同比下降22.5%,受限资金45.5亿。账面未受限的货币资金24.1亿,但是短期借款高达102.9亿,货币资金远远不能覆盖短期借款,现金流紧张!
2019年,公司经营现金流净额35.2亿,投资活动现金流净额-30.1亿。但是融资现金流净额-12.1亿,同比减少281.0%,是现金及现金等价物减少的主要原因。2019年融资现金流净额为负,主要跟融资结构有关,公司主要依赖于非银渠道融资,尤其是信托融资,信托的缩紧,无疑会对公司的现金流产生很大影响。
3、用极高的杠杆撬动业绩增长!
2019年末,祥生控股总资产1306.3亿,总负债1246.5亿,净资产59.8亿,资产负债率95.4%,较2018年末的 97.6%,略有下降,但依然处于极高的位置。
2019年末,祥生控股净负债率360%,2017年末和2018年末分别为1380%和740%,净负债率大幅下降,但净负债率依然处于极高位置。
95.4%的资产负债率,360%的净负债率,远远高于其他上市房企。
销售额三年十倍,地产界最大的黑马,祥生控股高速增长的秘诀,是用极高的杠杆去撬动规模爆发式增长。当信托融资不太通畅的时候,公司的现金流压力可想而知。上市就是解决现金流压力的最好办法。
作者:研究员周木 来源:股票说
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